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今天是:2020-11-27 

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一典一點看 | 合法建造房屋所有權歸誰?

2020年11月13日點擊數: 422撰稿人:

《中華人民共和國民法典》在十三屆全國人民代表大會三次會議表決通過、自2021年1月1日起施行。民法典包羅萬象,被譽為“社會生活的百科全書”。中國建設報特推出“一典一點看”專欄,帶您了解民法典中與住房和城鄉建設領域相關的知識點。

【今日“一點”】

事實行為 物權

農民在宅基地上建造的住房未進行不動產登記的所有權歸誰?農民能否自由處分自己在宅基地上建造的住房?今天一起看看《中華人民共和國民法典》中的這“一點”。

【法律條文】

中華人民共和國民法典第二百三十一條規定:

因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。

【條文釋義】

首先,為了準確理解本條的規定,有必要對“事實行為”做進一步的解釋。要理解“事實行為”,就要從“法律事實”說起。法律事實又可分為自然事實和人的行為,其中自然事實包括兩種:一是狀態,即某種客觀情況的持續,如下落不明、權利繼續不行使、未成年人已成年等;二是事件,即某種客觀情況的發生,如人的生死、果實自落于鄰地、不可抗力事由的出現等。在法律實踐中,引起法律后果的自然事實是有限的,僅限于法律的明文規定。能夠產生法律后果的事實主要表現為人的行為,而人的行為又可分為法律行為、準法律行為和事實行為。法律行為因以意思表示為核心要素,所以又被稱之為表示行為。準法律行為雖有意思表示的外觀,但不同于法律行為中的意思表示,法律行為中的意思表示是產生法律效果的依據,而準法律行為中的意思表示只是一種事實構成要素,其法律效果的產生是基于法律的直接規定,只不過在某些方面可以準用法律行為的相關規定。事實行為不以意思表示為要素,屬于無關平心理狀態的行為,所以又叫非表示行為。由此可見,所謂事實行為應是指不以意思表示為要素的能夠產生民事法律后果的法律事實。這一定義表明:第一,事實行為是人的行為,是人的一種有意識的活動,與自然事實有別;第二,事實行為是一種法律事實,即能夠在人與人之間產生、變更或終止民事法律關系;第三,事實行為不以意思表示為要素,即行為人是否表達了某種心理狀態,法律不予考慮,只要有某種事實行為存在,法律便直接賦予其法律效果。

其次,具體到本條的規定來說,能夠引起物權設立或者消滅的事實行為,舉例來講,如用鋼筋、水泥、磚瓦、木石建造房屋或者用布料縫制衣服,用木料制作家具,將縫制好的衣物拋棄或者將制作好的家具燒毀等。本條規定的“自事實行為成就時發生效力”,就是指房屋建成之時、衣服制成之時、書柜完成之時或者衣服被拋棄之時、書柜被燒毀之時,這些物的所有權或為設立或為消滅。這些因事實行為而導致的物權的設立或者消滅,自事實行為成就時發生效力,而不需要遵循一般的物權公示方法(不動產為登記,動產為交付)即生效力。

最后需要說明的一點是,我國存在許多因合法建造房屋等事實行為設立物權的情況,這種情形下的建房有些雖然缺少登記行為,但不能將這種行為形成的建筑物作為無主財產對待,對其所有權法律承認歸建房人所有。比如農民在宅基地上建造的住房,自建成之日起就取得該住房的所有權。但根據本節規定,此類合法建造的房屋,固然因建造完成而取得所有權,但如果按照法律規定應當辦理登記而未登記的,所有權人其后的處分行為,不發生物權效力。


來源:《中華人民共和國民法典釋義及適用指南》

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